老牌中檔酒店為何頻頻易主

　　近日，記者來到位于湖南省展覽館的三和大酒店，看到這家老牌三星酒店雖模樣依舊，亦有顧客進出，但顯然已經風光不再。不久前，酒店已經正式公告掛牌出讓。從2011年底到現在，短短一年多的時間里，在有金融街之稱的長沙市芙蓉路中段，這是繼留芳賓館掛牌轉讓、南方明珠易主之后的第三家老牌星級酒店。與三和命運相似的，還有今朝大酒店與鑫都大酒店等多家老牌星級酒店。

　　曾經風起云涌的老三星、老四星酒店，似乎已經陷入一個集體消退的怪圈——

　　現象：頻頻轉讓

　　7月15日，記者從三和大酒店獲悉，運營18年的湖南三和大酒店(包括其前身湖南銀座大酒店)，已經于7月11日正式發出公告整體掛牌轉讓。

　　“我們已經授權委托湖南賽德拍賣公司掛出拍賣招商公告，公示期為兩個月?！比痛缶频戤a權所屬方湖南群志投資有限公司財務經理陳漫輝女士告訴記者，但對于轉讓底價，三和表示目前尚不方便透露。

　　不過，此次轉讓與三和的營業績效似乎并無直接關聯。記者從酒店經營方了解到，酒店的236間客房年入住率保持在80%以上，餐飲年收入接近1000萬元。此外，承租方在自主經營酒店之外，還進行拆分出租作為桑拿室、足浴、茶室和培訓機構等，這部分分租年收入在300萬元左右?！拔覀兘洜I情況一直還不錯，年收入在兩三千萬左右，交給業主的租金原來為660萬，今年有所上漲?！比痛缶频暌幻殬I經理人透露。

　　但即便如此，三和卻仍然難逃轉讓的命運。陳漫輝表示，“湖南群志”主要是出于自身業務考慮而選擇轉讓酒店。一方面，雖然酒店目前經營狀況尚好，但與酒店資產所產生的財務利息計算相比，六七百萬的承租收益只是一個零頭。以三和目前所處的黃金地段而言，將其整體出售開發成寫字樓或是醫療機構等，收益將大為提高。她給記者算了一筆賬，如果將湖南三和大酒店18200平方米產權面積按日租金3元的乙級寫字樓標準出租，年租金超過1900萬元。

　　老牌中檔酒店的凋零似乎已經成為一個不爭的事實。人們或許還記得，2011年，湘泉大酒店與湘雅二醫院簽訂資產轉讓協議;同年底留芳賓館掛牌轉讓;2012年6月初，占地14畝、建筑面積約3萬平方米的南方明珠大酒店，***終以3.3億元的成交價易主。今年4月，地處繁華的車站北路的今朝大酒店將100%股權整體拍賣招商，并掛出了2.61億元的價格。此后不久，三和、鑫都等酒店也紛紛掛牌或洽談轉讓事宜。

　　評判：異常?平常?

　　看上去沒少掙錢的老牌三星、四星酒店，緣何頻出轉讓消息?

　　一些人士認為，老牌中檔酒店大多盈利微薄、市場萎縮，因此難以為繼。但酒店業資深人士何浪高卻并不認同：“酒店的轉讓與年輕人換手機一樣，是很平常的事?！?

　　在何浪高看來，老三星或者老四星酒店的現狀，并非像一般人想象的那么差，只不過，相對高端奢華酒店與連鎖品牌酒店來說，這的確是一個不太被關注的群體。

　　何浪高認為，老牌三星、四星酒店頻繁轉讓背后，實際上有著更深層次的原因。一種情況是國有企業對不良資產的改良重組。如湘泉、今朝等大部分老酒店***初都屬于國有資產，單純依靠酒店經營的收入，確實獲利微薄，因此許多酒店便被當作國有資產中的不良資產予以處置。另一種情況，則是民營企業對資產的最優配置。當初一些民營企業選擇買入，并不是單純看好酒店的發展前景，更多是看中了地處黃金地段的老三星、老四星酒店商業物業的巨大增值潛力。

　　事實上，許多酒店都不止一次被轉讓，商業物業價值的提升被指為核心原因。以今朝大酒店為例，該酒店原屬于湖南教育考試院，2006年，中國長城資產管理公司以債權人的身份與湖南教育考試院溝通，決定將其債權轉變為股權。2010年，今朝以1.41億元的價格掛牌轉讓，一家民營企業接手。短短兩年多之后，今朝再次面臨轉讓命運，不過隨著周邊地價的升值，其“身價”也暴漲1億多元，公示價達2.61億元。

　　除此之外，近年來高端酒店和經濟型酒店的雙重擠壓，也被認為是不少老牌酒店轉讓的原因之一。

　　長沙是眾多國際酒店業大佬垂涎已久的誘人蛋糕。據公開資料顯示，目前長沙國際酒店品牌數量位居中部城市之首。自運達喜來登酒店入駐長沙之后，眾多國際一線酒店品牌紛紛強勢入駐，據悉，2012年至2017年的5年間，將有超過14家高端品牌酒店入駐星城。

　　而在另一端，經濟型酒店遍地開花。僅以7天連鎖酒店為例，截至2013年底，7天連鎖酒店在長沙分店數量達到53家。而錦江之星、如家、莫泰168等連鎖酒店也有著非常不錯的發展態勢。

　　何浪高認為，硬件的改造與軟件的提升，是目前老牌三星、四星酒店普遍面臨的******挑戰。由于年代久遠，大部分老牌酒店都面臨硬件改造的難題，但大規模的硬件改造需要雄厚的資金支持，這顯然不是每個酒店都能做到的。更難的，是軟件的提升。人才的匱乏，一直是困擾老牌中檔酒店的***大瓶頸，相對來說，高端酒店的服務水平有目共睹，經濟型連鎖酒店的培訓體系也比較完善，這些也加強了他們對人才的吸引力。

　　對策：堅守?離場?

　　面對變化的市場格局，老牌三星、四星酒店，將何去何從?

　　一種觀點認為，老牌酒店硬件設施較為陳舊，尤其缺乏高端管理人才。選擇離場，并非不是明智的選擇。

　　另一種觀點稱，想要堅守也未必不可。

　　事實上，老三星、老四星酒店也有著自身不可忽略的優勢。一般來說，由于長時間的積累，老牌酒店都有著相對廣泛而穩定的客源基礎。此外，這些酒店的區位優勢與綜合性能，也是其他很多酒店難以比擬的。而業內人士更看重的，則是長沙酒店業的發展前景。

　　作為一個中部城市，長沙酒店業的業績在業內令人艷羨。據國家旅游局***近發布的《2012年國家星級飯店統計公報》顯示，在全國主要城市星級飯店五項指標中，長沙的平均出租率與每間客房單位面積營業收入，均位列全國******，這已經是長沙連續三年蟬聯首位。這份數據說明，長沙的星級酒店是***賺錢的，其中也包括老牌三星、四星酒店。

　　而對于中檔酒店來說，其市場也正在不斷被人看好。首先，中檔酒店本身擁有足夠大的體量，同時，隨著國家提倡節約反對浪費，意味著未來中檔酒店在餐飲方面將大有可為。根據酒店數據專業研究機構STR Global最近發布的《2012中國酒店市場發展概況》顯示，2012年中國奢華和超******酒店市場以及中高端酒店市場的入住率均出現下跌。不少業界人士認為，中端酒店市場將迎來新的黃金發展期。

　　不少老牌中檔酒店經過翻新提質后，也有成功案例。長沙八一路的富麗華大酒店，就是老牌中檔酒店中較為成功的典范。這家酒店經營基礎打得很牢實，并緊跟時代在2009年下大力氣進行翻修與硬件提升，平均房價從原來的每間280多元，一路提升至400多元。

　　資深酒店業人士付進表示，與高端奢華酒店或經濟型連鎖酒店相比，老牌三星、四星酒店面對的目標客戶完全不同，因此兩者之間并不存在直接的競爭。它們面臨的競爭，更多是來自于目前市場上涌現的許多民營資本投資的新興中檔酒店，如“覓你”、“延年世紀”等酒店。這些酒店并不在乎、也不愿意花費過多資金去參與評星，而是更注重設計感、主題感與時尚感，目標客戶群體正是中檔酒店中求新、求異的群體，這對于老牌中檔酒店來說，既是挑戰，也是轉變經營思路值得學習的對象。